Szavatosság és jótállás ingatlanoknál – mit érhet valóban a vevő, ha hiba derül ki?

Ingatlan adásvételeknél gyakori félreértés, hogy a „garancia” és a „szavatosság” ugyanazt jelenti, vagy hogy egyáltalán automatikus védelmet biztosítanak. A gyakorlatban azonban az ingatlanokkal kapcsolatos hibák érvényesítése jóval összetettebb, mint egy ingó dolog esetében, és sok jogvita már azon elbukik, hogy a jogosult rossz jogcímen próbál fellépni.

Hibás teljesítés ingatlan esetén – mikor beszélünk egyáltalán jogsértésről?

A Polgári Törvénykönyv szerint hibás teljesítésről akkor beszélünk, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban rögzített minőségi követelményeknek. Ingatlanoknál ez tipikusan nem esztétikai kérdés, hanem olyan hibákhoz kapcsolódik, mint:

• statikai problémák,
• vizesedés, szigetelési hibák,
• gépészeti rendszerek rejtett meghibásodásai,
• nem megfelelő kivitelezés.

Fontos korlát ugyanakkor, hogy nem minősül hibás teljesítésnek, ha a vevő a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy kellő körültekintéssel ismernie kellett volna.

Kellékszavatosság – az ingatlanokra irányadó főszabály

Ingatlan adásvétel esetén a jogérvényesítés alapja jellemzően a kellékszavatosság. Ennek keretében a jogosult – meghatározott sorrendben és feltételekkel – az alábbi igényeket érvényesítheti:

• kijavítás,
• árleszállítás,
• súlyos esetben elállás a szerződéstől.

A gyakorlatban az elállás ritka, mivel jelentéktelen hiba miatt nincs helye, és az ingatlanok természetéből fakadóan a kijavítás vagy az árleszállítás kerül előtérbe.

Az 5 éves elévülés – ami sokakat félrevezet

Ingatlan esetén a kellékszavatossági igény öt év alatt évül el a teljesítés időpontjától számítva. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a vevő öt évig „korlátlanul” érvényesíthet igényt.A hibát:

• a felfedezés után késedelem nélkül,
• de legkésőbb két hónapon belül
  közölni kell az eladóval. A késedelmes közlésből eredő károkért a jogosult felel.

Bizonyítási kérdések – itt dől el az ügy

Ingatlanoknál nincs általános hibás teljesítési vélelem, mint bizonyos fogyasztói szerződéseknél. A vevőnek kell bizonyítania, hogy:

• a hiba már a teljesítéskor fennállt,
• és az nem a rendeltetésszerű használatból vagy későbbi átalakításból ered.

Ez a pont az, ahol a legtöbb igény elbukik megfelelő műszaki és jogi előkészítés hiányában.

Jótállás ingatlan esetén – ritkább, de erősebb eszköz

Ingatlanokra jótállás csak akkor áll fenn, ha azt jogszabály vagy a kötelezett kifejezetten vállalja. Új építésű ingatlanoknál, beruházói értékesítés esetén ez gyakrabban előfordul.A jótállás előnye, hogy:

• a kötelezett csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett,
• az igényérvényesítés a jótállási időn belül kedvezőbb bizonyítási helyzetet teremt a vevő számára.

Használt ingatlan – szűkebb mozgástér

Használt ingatlan vásárlásánál a bíróságok szigorúbban mérlegelik, hogy a vevőnek milyen hibákra kellett számítania az ingatlan korára, állapotára tekintettel. Nem minden később felmerülő probléma minősül szavatossági hibának.

Jogszavatosság – amikor nem a fal, hanem a jog hibás

Ingatlanoknál különösen jelentős a jogszavatosság kérdése: előfordulhat, hogy a tulajdonszerzést vagy a használatot harmadik személy joga akadályozza vagy korlátozza (pl. szolgalom, használati jog, per).Ilyen esetben a jogosult:

• tehermentesítést követelhet,
• árleszállítást kérhet,
• vagy súlyos esetben elállhat a szerződéstől és kártérítést igényelhet.

Amikor a szavatosság már nem elég – kártérítés

Ha a kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, illetve az eladó nem teljesít, a jogosult kártérítési igényt is érvényesíthet. Ez azonban már bizonyítási szempontból lényegesen összetettebb, és a felróhatóság kérdését is vizsgálni kell.

Összegzés

Az ingatlanokkal kapcsolatos szavatossági és jótállási igények nem automatikus jogok, hanem pontosan meghatározott feltételekhez kötött jogérvényesítési lehetőségek. A siker kulcsa az, hogy a jogosult:

• megfelelő jogcímen lépjen fel,
• betartsa a közlési és elévülési határidőket,
• és a bizonyítást jogilag és műszakilag is megalapozza.

Mivel az ingatlan értéke és a hibák következményei jelentősek lehetnek, minden eset egyedi jogi vizsgálatot igényel.